邓旭 / 国际金融报
最近3周商品房、商品住宅成交均价基本处于相对稳定的上升状态。数据显示：上周商品房成交均价为8069元/平方米，比前一周上涨1.5%；商品住宅成交均价为9475元/平方米，比前一周上涨4.5%。
即使如此，2006年的上海楼市，依然不被看好。所谓的回暖是否是乍暖还寒？
年后成交量回升
2月上海二手房市场经历了新年淡季后，市场逐渐回暖。据汉宇地产市场研究中心数据显示，2月份看房量有所回升，成交放量明显。由于遇到节后租赁高峰，上月买卖业务与租赁业务成交比约为1∶2.5。商品房成交量依然维持恢复性上涨，但上涨速度已经明显放缓。上周全市商品房成交量为39万平方米，比前一周大幅增加31.8%，其中商品住宅成交量为22万平方米，较前一周增加15%。至此，上周商品住宅成交量已经比节前一周多出22%，但是增长速度已经从前一周的64.5%放缓到15.3%。
买卖成交均价止跌走稳，买房者纷纷出手，由此打破前段时间观望的低迷走势。近期成交主要集中在闵行、浦东、杨浦等区域，区域内规划较好、后市发展前景良好的次新房较受欢迎。另一方面，市中心区域如静安、虹口等也凭借极佳的地理位置，楼盘抗跌性较强，成交量有所回升，比如静安枫景苑、中凯城市之光、紫虹嘉苑等一些楼盘。
目前市场还是以自住需求为主，成交主要集中在总价100万元、70-120平方米左右的两房，其次是120-140平方米的三房，这两类房型的成交占总成交的90%以上。
中原地产数据显示，年后第八周上海住宅成交套数2512套，成交面积28.43万平方米；其中普通住宅成交1756套，成交面积22.02万平方米；配套商品房成交756套，成交面积6.41万平方米。这是最近近半年来，配套商品房所占比例第一次降到50%以下。
租赁有需求无价涨
租赁市场方面，年后返沪的海外客户、外地客户与即将开学的大中院校学生产生新的需求，租赁业务整体抬头，成交件数较上月有20%以上的增长。成交主要集中在长宁、闵行、普陀、闸北、杨浦等次中心城区，但租金并没有由于需求量的升高而水涨船高，相对稳定。
高端市场如虹桥古北地区，主力需求房源为月租金1000美元左右的豪华装修两室，也有部分1500美元/月～2000美元/月的三室房源。
中端租赁市场如普陀长寿、杨浦五角场板块均价盘整，其中小房型租金变化不大，大房型租金有小幅下跌；低端租赁市场如闵行、闸北板块，一室户租金有小幅上涨，深受市场欢迎，两室以上大房型需求量有一定下降。
今年市场依然冷
第一太平戴维斯最新统计数据显示：2005年12月上海一手房的平均交易价格下降至每平方米每月6238元，相比2005年房价最高时的每平方米9153元，下降了31.9％。考虑到整体市场的成交结构向中心城区以外转移的影响，房价实际跌幅约为10％－15％。
2005年，上海住宅新增供应2579万平方米，吸纳仅为1797万平方米，差额达到782万平方米。而在2004年，新增供应为2560万平方米，吸纳量则达到3035万平方米。分析师认为，宏观调控对于住宅实际交易及消费者心理预期的双重影响，令部分短期投机者退出市场。同时，大量自住性购房者也持有强烈的观望心态，这是造成2005年住宅市场吸纳量大幅下降的主要原因。
分析师认为，从稳定房价、抑制炒作的角度看，2005年宏观调控的作用是明显的。本届中央政府关于“建设和谐社会”新发展观的确立，将对未来中国房地产市场的发展模式产生重要影响。可以预测，本轮市场调整将是一个连贯性的中长期行为，具体持续时间及力度将取决于市场实际的发展状况以及中央政府对宏观形势的判断。
2006年，预计政府将进一步通过个人所得税等税收手段继续调节市场。在经历了去年的剧烈起伏后，消费者逐渐回归理性。对于投机者而言，短期炒作空间日渐缩减，而自住型消费以及长期投资将得到政府的鼓励。
卫明不动产营销智库负责人蔡为民认为，由于国家对上海的房价十分警惕，即使目前成交量有所回暖，也不可能长久。“无论是建设部、国土资源部还是国家发改委，从他们的工作计划或者目前的态度看，都没有放松地产调控的意思。”蔡为民对记者分析：“这也就是说，一旦回暖成为市场的主流，就可能有后续调控政策陆续出台。”
“从开发商的角度来看，目前正处于一种尴尬的状态——已经拿到了预售证的新盘，开也不是，不开也不是。如果房价继续这样低迷，开发商之前拿到的土地由于资金问题也不愿意继续投资开发，这样的恶性循环对于市场的长期健康发展自然是不利的。”
“开发商目前处于进退两难的境地，长期的调控让一些地产商的资金链出现了问题，此前沪上就出现过地方政府帮助开发商卖房甚至贷款的传言。”蔡为民仍然认为，目前的市场回暖很难实现。
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2006/3/4 8:55:00