成都：老社区中的新新楼盘

《天府早报》/20070820

    时光的流逝带来城市的变迁，成都城市中心区域土地资源在开发大潮中变得更加稀缺，区域内的商品房供应也日趋减少。特别是购房者所向往的桐梓林片区、浣花风景区、双楠片区、神仙树片区等成熟住区，这种“稀缺”现象表现得更为明显。不仅商品房、新房，就连区域内的二手房也同样成为了购房者们的疯抢对象。对大多数人而言，面对日益高企的房价和稀缺的房源，想要安家成熟住区仿佛变成了一个遥不可及的梦想。究竟，成都的成熟住区离我们有多远呢？

    商品房一房难求

    由于成熟住区土地的稀缺，价格不断走高等因素的制约，未来郊区市场所占比例份额将越来越重。因此，成熟住区“商品房一房难求”的现象也初见端倪。

    据尺度地产研究报告显示，去年整个成都市房地产市场供应体量与05年相比，增加了52.47万㎡，涨幅为3.3%。作为成熟社区聚集的城西和城南仍然是成都新盘供应的热点区域，新增供应量556.1万㎡，占到全年主城区供应总量的60.07%。今年上半年，楼市出现了集中放量,开发商之间的竞争也因此加剧。据统计,上半年新开住宅楼盘178个，主城区的新增住宅供应量就有568.1万㎡，较06年同期的299.9万㎡增加了约268.2万㎡。虽然总的体量有所增加,但远远不能满足广大购房者的需求。

    随着市区内供应量的日趋减少,绝版区域的新盘成了购房者的抢购对象，以城南成熟住区神仙树、桐梓林片区为例，去年区域内有上海花园、新里维多里亚、神仙树大院1期、隐庐巷上生活馆等几个项目，其总供应量为31.45万平米，以4600——5600元/平米的均价一经推出就受到广大消费者的青睐，并很快销售一空；今年上半年，该片区所推出的新盘总供应量为98905.69平米，总户数为3250余套，均价已经达到了6200———7600元/平米。几乎所有项目还未开盘，就备受消费者们的强烈关注。同时，神仙树大院二期的销售人员透露，该项目于6月开盘，280套房源当日便销售一空，而二期二批次共推出706套房源，预计9月份开盘，到目前为止，前来咨询登记的客户已经达到一万多组；附近的观南上域其总户数有一千余户，以均价7500元/平米的价格，至一月份开盘销售以来，截至目前仅余20%的房源可供销售。

    再来看一看城西，目前城西的整体均价已经达到了4951.8元/平米。其中，凯丽豪景和中大·君悦金沙等楼盘的均价已经远远超过这一数字，分别达到了6000元/平米和5500元/平米。虽然价格居高,但还是受到消费者的狂热追捧。凯丽豪景三期7月21日开盘便销售近80％，中大·君悦金沙至2006年4月开盘以来，也取得了骄人的销售业绩。长丰置业总经理李岗表示，城西本是上风上水的“西贵”之地，历来是消费者们所向往的居家区域，因此，城西的新盘一经推出，在很短的时间内被抢购一空也是很正常的事。加上目前城西成熟的居住环境和日益稀缺的土地资源，区域内的新房供应量将逐渐减少，商品房一房难求的局面将继续上演。

    二手房价比肩新房

    早在今年年初，成都某些区域二手房单价与同区域新开楼盘售价就出现了“倒挂”现象，即“二手房价格比肩新房”。为此，记者进行了详细的走访和调查，发现这一现象已有蔓延之势，并逐渐波及成都的各个成熟居住片区。

    顺驰地产棕北店的一位销售人员告诉记者，目前，棕南、棕北和桐梓林片区的二手房价格均价都在6500元/平米以上，而2000年后的次新房如棕北国际等小区的价格更是高达7000至8000元/平米，凯莱帝景，中华园等楼盘的二手房价格却达到8500~9500元/平方米，普遍贵过同区域的新盘价。据记者了解，城南二环路桐梓林片区的新盘，“首座”价格在6500~7000元/平方米。该区域的新盘桐梓林欧城的均价也只是在7600元/平米，金地贝福里花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)均价为6600元/平米；神仙树片区也是如此，在本区域一手房价格为6000~7500元/平方米的时候，二手房价格已涨到8500~10000元/平方米，中海名城就是典型的例子。该销售人员还告诉记者，虽然整个棕南、棕北、桐梓林片区和神仙树片区的二手房价格普遍偏高，但丝毫没有影响到房源的销售，特别是2000年后的次新房70至90多平米的户型更受消费者青睐，几乎是出来一套卖一套。

    通过调查了解到，类似的情况还出现在光华村、浣花溪风景区、金沙片区等高档住宅云集的区域。交大——九里堤片区也不例外，该片区的二手房均价在5200元/平米左右，而旁边的新盘兴元绿洲二期推出的房源均价也仅为5300元/平米。

    我们可以看出，出现房价“倒挂”现象的区域，都是目前成都其他区域一时还无法复制的处于城区内的“绝版”区域。这些区域大多社区配套完善或是周边有特定的优势资源。比如有知名的院校、公园或大型商业设施等，这些优势无形中导致所在地区市场需求大，房源紧张；同时，新建商品房又稀缺。从目前所供应的二手房质量来看，已较几年前有了大大的提升。因此，这些区域的二手房也必然会成为购房者抢购的对象。