梁思奇/新华网/20070822
近期，沿海城市北海的房地产业再次受到关注：连续4个月在全国70个重点调查城市房价上涨幅度名列前茅，尽管均价较低，但新建商品住房最高售价达每平方米7500元。北海的房地产是否会泡沫再现？
房价连续4个月飙升全国居首
据发改委公布的数据，6月份北海市新建商品住房价格同比上涨15.5%，而从今年3月份起，北海市的房价涨幅一直名列全国前茅，3月份为13.7%，４月份23.6%，5月份15.1%。北海市最新的房地产运行情况报告显示，上半年商品住房平均价格每平方米1787元，这一价格只有全国商品住房平均价格3568元的一半，比广西2266元的均价低479元。以此推算，房型面积90平方米的单套价格约16万元，房价收入比为3.6倍，处于国际通用标准3倍—6倍的低端。报告的结论是“涨幅虽高，但总体水平偏低，上涨属于正常状态”。
但北海市不少市民对这些数字持保留态度，认为房价涨幅实际上高于公布的数据，与去年同期相比，涨幅应在80%以上。政府也承认“涨幅明显”，但属于走出上世纪九十年代初房地产市场泡沫破裂低谷的“恢复性增长”，对于“涨幅全国第一”的理由有三：一是北海市在“房地产泡沫”破裂后，大量空置房、“烂尾楼”处置后销售，房价偏低，多年来一直在1000元左右徘徊；二是国家给予北海市处置房地产遗留问题的优惠政策去年底到期，使得今年以来住房售价每平方米就增加约200元；三是广西实施加快发展北部湾经济区的战略，一批大型重点项目相继落户，吸引外地人购房。
外地人购房：房价飙升的推手
江苏人马先生前年在北海市买了两幢别墅，当时每幢不到50万元，现在那个小区的别墅每幢出价均超过100万元，但马先生不愿卖。而去年每平方米2200多元购买了海景公寓的南宁人李先生，尽管相邻的房子卖到每平方米5000元，他却坚决不卖。
北海市市区人口约50万，人均拥有住房超过40平方米，外地人购房一直被视为北海市房地产业的出路。今年以来，北海人普遍感受到外地人购房的热度。在各个小区，都能见到东北人、北京人、浙江人、山西人、上海人、福建人的身影。北海市房地产交易中心工作人员说，当地购房的外地人中，从数量来说，黑龙江排第一，福建排第二，其中仅黑龙江省七台河市的购房者6月份前在交易中心登记就超过200套。
低房价无疑是吸引外地人购房的最主要原因。一些中介称，外地购房者很少讨价还价，而且很多人是一次性付清房款，有的一下子购买几套甚至十几套。由于外地人购房“格外痛快”，一些楼盘的营销人员对操本地口音的购房者爱理不理，声称房子只卖给外地人。
外地购房人被公认为房价飙升的推手。数据显示，与今年房价上涨幅度连续高居首位成正比，北海市外地人购房比例节节攀升，上半年占个人购房总量57%，其中6月份更高达67.9%。北海市政府的报告称，这表明北海市房地产的外销市场已经形成。
但外销市场带来的并不全是好消息。一些新建小区由于多数住房没人入住，晚上黑灯瞎火；空置多使得物业费难收，物业管理和服务不到位，配套设施不完善，造成纠纷不断，影响居住质量。北海市房地产交易中心一位负责人说，外地人购房情况较复杂，有的为居住而购买，有的作为资产保值而购买，还有相当部分为投资炒房，而各种“动机”会随着市场变化而变化。“如果投资炒房比例过高，无论对房地产业本身还是城市发展，都不是一件好事。”
北海市房地产交易中心一位负责人说：“过度炒作本身是对资源的浪费，房价炒高以后，不仅造成本地居民买房困难，而且也使看中北海的气候和自然环境移居北海的购房者望而却步。”
“大起大落”教训深刻
北海市上世纪九十年代初因“房地产热”闻名全国，大热之后触目皆是的“烂尾楼”，直到去年底才基本处置完毕。新一轮的房价飙升，几乎随着遗留问题的解决同时出现，一时间北海再成焦点。
“北海房地产是否会再度出现泡沫”成为一个敏感话题。对于同样的数据，持不同观点的人有各自的解读。最明显的例子是开发资金来源情况。统计显示，今年上半年房地产开发资金15.72亿元，其中银行贷款2.75亿元，企业自筹6.78亿元（其余部分还有上年结余和其他来源的资金），银行信贷不到17.5%，自筹则占43%。一些人认为开发商利用社会资金的比重增大，改变了过去那种“前期靠垫资，中期靠销售，后期靠银行按揭”的做法，企业不再过度依赖银行信贷，降低了银行的金融风险；也有人认为，大量社会资金不规范进入房地产市场，无论是直接投资搞短平快的小开发项目，还是炒卖房产，把希望寄托在节节攀升的房价上，一旦市场出现逆转，就会像“多米诺骨牌”一样倒下，蕴含着很大风险。
“无论如何政府一定要控制好土地的供应量和节奏。”北海市房地产交易中心一位负责人说：“同时从项目建设、预售备案管理、销售、中介服务等环节加强监管，抑制投资性‘炒房’。此外应充分评估房价上升对当地住房困难群众的影响，加快建设经济适用房和廉租房，对于中小城市而言，它们对房价能起到明显的风向标作用。”
“成也房地产，败也房地产”，上世纪九十年代初那场狂飙突进的“房地产热”，使北海城市建设实现了跨越式发展，但房地产业“一花独放”导致的泡沫化，从1996年起历经10年才基本消除。北海市市长连友农认为，国内外关注北海房价可以理解，毕竟北海曾经走过弯路。目前北海房地产投资占社会固定资产投资15%—18%，没有达到30%的警戒线，房价总体上仍处于较低水平。他认为，北海的房价一定时期内可能还会增长，房价上涨表明一个城市经济发展加快，但一定要注意其不利影响，“关键是防止增长过快，做到稳定、健康、规范、有序。”
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2007/8/22 9:25:00