刘笑一/《中国房地产报》/20070822
“任何市场都是有风险和周期的，开发企业一定要理性拿地。”8月10日的南京市国土拍卖现场，主持拍卖会的南京市国土局市场办工作人员不停地提醒“板桥地王”拍卖现场不断举牌的开发商。
然而最终的结果是，在富力、仁恒地产、复地、雅居乐等11家地产巨头的拼抢下，金地以22.5亿元的天价将板桥地块收入囊中。
仅次于2006年年底仁恒集团拿下的河西地王24.05亿总价,南京土地出让史上总价第二高价的地块就此诞生。
此次受到热捧的板桥地块位于南京雨花台区板桥街道办事处大方村，是一块超大型住宅用地，用地总面积约为59万平方米，实际出让面积高达46.8万平方米，这是自南京土地市场实施招拍挂制度以来，面积第二大的居住用地，仅次于2003年宝善地块(世茂滨江新城)约48.4万平方米的实际出让面积。
与5.7亿元的挂牌底价相比，这一新诞生的地王身价整整高出近3倍。按照2185元/平方米楼面地价计算，加上开发等各项综合成本，成本价就将在5000元/平方米左右。而加上金地的品牌价值，今后该项目房价预计会达到7000元/平方米。远超出目前地块周边2500元/平方米的房价。
“还可以，价格尚在我们的预期之内。”金地上海公司总经理赵汉忠告诉记者，金地在板桥新城可能推出一个类似上海“金地格林世界”的大型住宅项目，区域内会有完备的配套设施，产品类型则趋向多样化。
而他此前透露，金地刚刚完成的45亿元增发，资金将主要用于在长三角区域拿地，金地仍将在南京寻找新的地块。
如此看来，此次金地在南京斥资22.5亿大手笔拿地，底气十足似在情理之中。
而4月金地也曾在南京河西以8.4亿元高价拿下所街地块，使得奥体板块楼面价格直冲5500元/平方米。随着板桥地块落槌，金地目前已经在南京储备面积约56万平方米，可开发建筑面积达118万平方米左右。
板桥新城位于南京主城的西南方向，按照规划，预计3~5年，板桥地区将建成一个具有鲜明生态特色的“产业生活卫星城”，到2012年，板桥新城将囊括60平方公里的发展空间，拥有35万居住人口。
在赵汉忠看来，板桥有望成为南京的又一热门板块。金地拿下这块地是出于战略性考虑。
但据记者了解，此次板桥地块参与竞拍的开发商心理价普遍在10亿~15亿元，楼面地价不超过1500元/平方米，而众多专家也预测该地块实际成交价不会高于万科10天前拿下的江宁地王。拍出的22.5亿天价，已然超出了所有人的预计。
南京市国土局的一位官员则坦言：“拍出如此之高的价格，我们也感到意外。”
随着目前南京主城的土地日益稀缺，开发商已将目光转向了外围。在南京苏鼎房地产研究所所长宋坚看来，江北过江交通未解决前，南京楼市开发热点已经开始南拓。
“目前主城用地已经十分紧张，但雨花台区土地量还有不少，比如板桥新城这样的规划用地，这些都将是未来开发的热点，板桥地块紧靠宁马高速、绕城公路，交通的优势将带来一定的升值空间。”宋坚说。
从7月下旬诞生的江宁地王，到金地拿下板桥地王，南京城郊板块的“巨无霸”地块高价出让，显现出一些大开发商已经陷入了“抢地”的状态。
万科拿下的江宁地王房价预计将逼近8000元/平方米，而目前江宁的房价大都在5000元/平方米左右；板桥地王更是压缩了主城与郊区的房价空间，7000元/平方米的房价预期将使得南京主城区的房价更高。
有消息称，今后南京将对大面积地块的出让进行限制，防止开发商囤地，类似板桥的超大地块极有可能成为绝版，但这却从另一方面更加刺激了开发商夺地的决心。
“可以想象，今年出让的地块到2008年底、2009年上市的时候，南京的房价会高到什么程度。”与南京房地产开发建设促进会秘书长张辉的担忧一样，今年的南京土地市场令相当一部分业内人士颇为疑虑。频频“诞生”的江宁地王、板桥地王的背后，显现的是开发商在豪赌市场的预期。
南京土地供应虽然再度放量，却未能缓解日益高涨的地价。对比鲜明的是，在南京“一房一价”新政实施一个多月以来，并未见南京的高房价有下行之势。为此南京“地价拉升房价”之说，在近段时间进一步被推到风口浪尖。
“国土局在此次拍卖中多次发出风险提醒，在以前是很少见的。”在板桥地块现场拍卖会的南京网尚研究机构一位负责人表示，“这至少表明政府流露出不希望地价再次高涨的态度。”
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2007/8/22 9:36:00