黄平 李铁峰/《楼市》/20070828
7月21日，央行宣布一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%，同时也将一年期贷款利率由现行的6.57%提高到6.84%。对此，不少买房人表示，今年内央行连续三次加息，无疑增加了普通置业者的购房成本，而且央行有可能在近期还会再次加息，因而导致众多置业者选择推迟购房计划。
虽然，楼市上的观望情绪高涨，但新盘供应数量却明显上升。据悉，健翔国际公寓、中广·宜景湾、世华水岸、源中心等纯新项目将出击8月楼市，而以领秀新硅谷、金泰城·丽湾、顺驰蓝调国际为代表的知名项目，也会在8月推出后期产品。在新老楼盘争先上市的形式下，京城楼市告别了传统意义上的“销售淡季”，共有40多个新盘亮相楼市。而公寓类产品一枝独秀、别墅新盘上市数量上升、万元以下新盘供应增多，成为8月新盘供应的主要特点。
万元以上新盘占据半壁江山
别墅供应加速放量
“四环以内的新盘是越来越少了，即便有新盘上市，其销售价格也都在15000元/平方米以上，对于我们这种普通购房人而言，实在难以负担。”一位近日在北四环区域寻觅新盘的林志茹女士向记者表示道。正如林女士所言，随着城区内土地的日益减少，京城的住宅供应呈现出沿五环向外扩展的趋势。但在8月份四环以内的新盘供应数量却明显上升，占到总供应量的27%。其中，更不乏以源中心、锦上、西派国际公寓为代表的位于二环以内的纯新盘项目，但由于土地的稀缺性，这些新盘的建筑体量都在15万平方米以内，而销售价格基本上都在16000元/平方米以上，因此只能满足高端置业者在城市中心区域置业的需求。对于普通购房人而言，要想购买到8000元/平方米以内的新房，只能到五环以外的区域寻找。
从整体上看，8月新盘的分布区间较广，无论是一直处于新盘供应旺地的海淀区、丰台区，还是新盘供应一直稀缺的石景山区、东城区、西城区、崇文区，在8月都将有新盘相继面市。而在世纪东方城、润泽庄园、上东三角洲、媒体村公寓等8个新盘争先面市的行情下，朝阳区成为8月新盘供应的集中营，占到新盘总供应量的20%。此外，通州区在8月也将有6个新盘上市，且平均售价在7000元/平方米以内，无疑能满足普通购房人购买新盘的需求。
由于距离2008年北京奥运会仅有一年的时间，在奥运利好的刺激作用下，部分开发商选择推迟新盘上市的时间，致使京城的房价节节攀升。据记者统计8月将有19个万元以上的高档楼盘冲击市场，占到总供应量的46%，而8000元/平方米以上的新盘供应量更占到8月总供应量的70%。以朝阳区为例，除了上东三角洲和旭辉·奥都三期的售价在9000元/平方米以内外，其他在8月份上市的新盘均价都在10000元/平方米以上。
在8月新盘供应放量的同时，纯新盘的供应数量也明显增多。根据统计，8月份京城楼市将有龙湖·滟澜山别墅、阳光波尔多、锦上、源中心、瑞士公寓等14个纯新盘相继面市，占到了7月新盘供应总量的34%。虽然，“70%·90m2”政策颁布已有一年的时间，但京城楼市上的纯小户型项目依然为数不多，以8月份上市的新盘为例，纯小户型楼盘仅有健翔国际公寓、旭辉·奥都三期、设计师广场、源中心、地铁古城家园、阿尔法社区等7个新盘，占总供应量的17%。
此外，8月新盘的供应类型与7月份基本相同，公寓和普通住宅的供应量继续“平分秋色”，分别占新盘总供应量的44%和37%，别墅和花园洋房则占总供应量的15%和4%。相对于2007年上半年别墅市场的供应低迷状态，8月别墅新盘的供应速度却明显放快。据记者统计，在8月将有润泽庄园、龙湖·滟澜山别墅、诸子阶、丹青语堂、华亚·琉森湖岸等7个别墅项目上市。对此，亚北某别墅项目的负责人向记者表示，之所以选择在此时上市，是考虑到目前处于盛夏，花草树木都处于最佳的生长状态，可以让别墅置业者感受到最佳的园林景观效果。对于别墅项目的升值潜力，该负责人表示，随着“别墅限地”的政策实施，未来京城楼市上的别墅项目将越来越少，致使别墅的投资价值将被进一步提升。
绝佳地理位置催热西二环板块
根据中大恒基不动产营销市场研究中心的数据显示，截至目前，2007年北京三环内的住宅新增供应面积为72万平方米，而二环内仅为18.5万平方米，供应量呈逐年下降趋势。虽然在二环周边购买住宅的难度系数逐年递增，但购房人的置业热情丝毫没有减少。一位近日欲在二环沿线置业的王睿先生向记者表示，“二环作为北京的城市核心区域，市政配套和交通网络都较为完善，加上二环沿线分布了很多重点中学和小学，对于我们这些望子成龙的父母而言，在二环沿线置业已经成为了首选目标”。
正如王先生所言，随着住宅项目的基本开发完毕，二环沿线区域内的环境与城市设施也在进一步趋于完善。2008年奥运会前金融街区域内各项建设将开发完毕，其中包括中心区和北区约140万平方米的建设和路网、绿地、市政设施等配套项目建设，区域内骨干路网、地下交通工程及13条市政道路实现全面贯通。
据记者实地走访发现，相对于东二环沿线新盘动辄20000元/平方米的销售价格，西二环沿线新盘16000元/平方米的销售均价，吸引了不少置业者的目光，也成为购房人置业二环的首选之地。
目前，西二环周边的水网、电网、热网、路网正在向南城扩展，菜市口大街、丰北路、丽泽路、广安大街、南中轴路纷纷得到改造，地铁五号线正在启动。广安大街的地下市政设施投资额约30亿元，沿线城市基础设施薄弱的状况得到根本性改变，沿线的房地产项目将再次从中受益。
在市政改造的利好作用下，8月份西二环沿线将有源中心、锦上和西派国际公寓三个新盘入市，虽然这三个项目暂时尚未公布具体销售价格，但据业内人士分析，凭借处于城市核心区的地理优势，保守估计售价都将在15000元/平方米以上。此外，为了给高端置业者提供便利的入住条件，西派国际公寓和锦上都采用了精装修交房标准，以满足都市白领人群无暇装修的问题。
低价新盘出击通州楼市
“虽然我和我先生的月收入加起来在12000元以上，但是和目前京城楼市上动辄10000元/平方米的销售价格相比，我们要不吃不喝5年，才能买到一个面积在70平方米的房子。所以我们决定在离城市核心地带距离较近，且交通情况较好的近郊区域，购置一个新房。根据多方考虑最终决定在通州置业，选择这里就是觉得房价和交通情况都令我们比较满意。”近期准备在通州买房的林慧女士向记者表示道。
据业内人士分析，通州是距离CBD最近的城区，随着地铁八通线、京通线的开通，不仅拉近了通州与城区在时间上的距离，为在此居住的人们带来了出行上的方便，也同时为通州的房地产市场发展带来了新机遇。目前，在通州买房的人群主要来源于北京东部商务区尤其是在CBD、国贸上班的年轻人群。不少购房人表示，通州地区相对低廉的新房价格，对于他们有着无比的诱惑力。
虽然，通州区域的房价相对便宜，但根据有关部门统计得出，2007年上半年的通州房产价格上升幅度据京城首位。目前，通州新商品房价格上涨了15%左右，多数现房均价已达到了5300～6000元/平米。而二手房的价格也一路飙升，上升幅度甚至超过了新房，达到了16.3%。
8月份，通州区域新盘迎来了供应小高峰，将有阿尔法社区、天晟嘉园、DBC加州小镇等6个项目上市。在区域新盘售价整体拉高的趋势下，8月份通州区新上市的世纪星城和京贸中心的售价都在7000元/平方米左右，成为了通州区域领涨的楼盘。
值得购房人注意的是，通州区8月份上市的京贸中心属于小产权项目。根据我国现行房地产法律，乡村土地属于集体土地。在国家对集体土地进行征收前，集体土地是不能在市场上自由流通的。所以小产权房是不能买卖的，特别是遇到纠纷时，是不受法律保护的。
新盘入市 缓解石景山区域供应之渴
自首钢搬迁计划确定之后，业内外人士和广大购房人对首钢旧址的新功能定位就充满了关注和期待。据记者了解，从首钢搬迁的消息发布至今，石景山区域商品房房价上涨了1000多元/平方米。
除了首钢搬迁的利好消息之外，北京市规划委员会也表示，连接西四环、西五环的阜石路即将开建快速通道，该道路建成之后，将与莲花池东路及长安街西延线共同构成北京西部地区与市区联系的三条交通走廊。对此，业内专家纷纷表示，阜石路的建设和改造，对于西部地区特别是石景山地区的发展，意义尤为重大。
2006年底，石景山区区长周茂非表示，石景山区将严格限制普通商品房开发，主要开发面向中高端人群的商业地产，以吸引更多的企业到石景山投资。此外的开发重点，是用于拆迁安置的经济适用房、定向安置的限价商品房。因此，2007年石景山区虽有13万平方米的经济适用房项目，以及正在规划建设的80多万平方米的定向安置限价商品房，但基本不属商品房体系。而商品房供应的稀缺，致使该区域内房价增幅迅速。
目前，该区域由远洋地产开发的远洋山水均价已达到9800元/平方米，5月开盘的万科·中粮假日风景均价也以达到9500元/平方米。在此背景下，8月份石景山区域即将上市的玉泉新城和地铁古城家园，预计售价都将在8000元/平方米以上。对此，业内人士表示，8月份石景山区域的新盘入市，将在一定程度上缓解普通购房人的置业需求。
阅读：
6408
次
2007/8/28 14:42:00