广州：楼价三年翻一番 部分区域房价已翻三四倍

李东元/《信息时报》/20070831

    “8·31土地政策”的出台实施，无疑令我国房地产市场发生质的变化。之后，各大城市的土地供应迅速减少，房价也随之进入了21世纪以来的第一个快速增长期。经过3年时间的快速增长，广州房价比2004年初翻了一番，部分区域的房价更是出现了高达三四倍的增幅。人们不禁产生这样的疑问：在这3年中，谁是当中的获益者？“8·31土地政策”是否达到了当时出台的调控目的？

    变化最大是价格急速涨

    采访中，多位专家均表示在“8·31土地政策”之后，广州楼市变化最大的应属价格。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，在这3年中，市场变化最大的是土地价格更高了，当然这也体现了土地的真正价值。他表示，在实行土地“招、拍、挂”之前，广州大多以协议出让的方式来进行土地招标，地价多少由政府及有关部门来确定，具有很大的行政和人为因素，并不能真正体现土地的价值。

    同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文也表示，“8·31土地大限”之后，政府收紧了土地的管理和供应，“土地供应的减少导致了地价的急速上涨，广州土地资源的日趋减少也愈发明显。”他认为，变化主要体现在三个方面：首先是土地价格上涨，“不仅仅是住宅土地，写字楼、商业用地的价格同样大幅上涨”；二是导致了工业用地也一地难求；三是广州楼市的性质有了很大的改变。赵卓文表示，在过去3年，广州楼市从原来的以提供廉价自住型住宅为主变成了充满投资、投机的非理性市场，从一个普通消费者的市场沦为了有钱人的游戏。

    执行情况业界说法不一

    “8·31土地政策”3年来在广州的执行情况，黎文江认为是成功的，在全面实行“招、拍、挂”之后，广州的土地供应市场更加透明化了，而且也为广州楼市带来了新气象，进一步体现出了广州的城市价值。

    而赵卓文则表示，成功与否要从两个方面来说。例如从土地供应这个环节来说，可以称之为成功。“但如果说从调节房价、健康市场这个角度来说，是不太成功的。土地供应的减少，在客观上推动了广州房价快速上涨。”他认为，政府有关部门在土地供应计划方面，还存在很多问题，需要作出深刻的检讨和改正。

    但是，广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则不认同“8·31土地政策”在过去3年是成功的。他认为，过去3年广州的土地供应与市场需求是脱节的，“这也是3年来广州房价快速上涨的一个根本原因。”因为，“8·31”之后，政府对土地的管理从原来的开放式迅速变成一种垄断式的管理，有回到计划经济管理方式的嫌疑。“这样的做法对市场的发展来说是不成功的，所收到的成效也不大。”

    黎文江表示，其实政府在推行“8·31土地政策”严控土地供应之后，广州的土地供应并没有太多的减少。“据我们统计，目前各大开发商手中在广州的土地尚有近30平方公里没有开发，土地减少只是表面的，也是开发商抬升房价的一个借口。”

    普通市民饱受房价之苦

    那么，在这3年时间里，政府、开发商、消费者三者之间谁是最大的获益者？谁又是最大的受害者？

    黎文江表示，最大的获益者无疑是政府和开发商。他认为，在政府方面，由于地价的不断攀升，使财政收入获得了很大的保障，也拥有了更多的资金去进行城市建设和保障型住房的建设。从这一角度来看，消费者也是当中的获益者之一。

    而在开发商方面，黎文江则表示除了房价上涨为他们带来更大的利润之外，土地出让实行“招、拍、挂”，也给开发商带来了竞争的正常化。“现在，无论是本地的开发商，还是省外的甚至港澳地区的开发商，只要有实力、有资金，都可通过正规渠道去获取土地，而不再像以往那样依靠关系才能拿到土地。”

    韩世同表示，两者谁获益更大需要分阶段界定。“当土地价格刚开始上涨时，提前拿地的开发商无疑是最大的获益者，他们手上的土地和物业会随之升值，产生巨大的利润；而在土地价格上涨之后，则转为政府是最大的获益者。”赵卓文则认为，除开发商以外，一些有钱的消费者同样是获益者之一。“这些有钱人，在房价快速上涨之前进行大量的物业投资，随着房价的上升和物业的升值，他们同样在当中获得了巨大的利益。”

    而对于谁是受害者，三位专家不约而同地选择了广大的普通消费者，正是由于土地市场的变化而导致的房价快速上涨，让大量的消费者成为了“房奴”或根本买不起房，从而饱受房价之苦。

    业界声音 加强土地监管防止垄断囤地

    黎文江表示，对于目前土地政策，还有两点需要改善。首先是如何让中小企业能够参与进来，以防止大型房地产开发商对市场进行垄断。“在这方面，我建议在土地进行招拍挂的时候设置一定的条件，限制一些手头上还有大量未开发土地的开发商参与拍卖，或让他们提供一份对手中的土地详细的、合理的开发计划，经审批通过后才能参与拍卖。同时，严格执行两年不开发就回收土地的政策，不能再让开发商进行囤地，垄断市场。”其次，中小型企业也需要解决一个资金的问题，否则就算设置这样的条件，他们也是很难拿到土地。

    赵卓文则表示，土地出让制度也应该根据不同的市场情况作出相应的调整。他认为，从目前情况来看，政府部门应检讨一下土地拍卖“价高者得”的方式是否还合理。“地王的不断出现，不是一种健康的状况。而且，这种方式不断推升地价和房价，容易产生泡沫。”因此，他认为土地出让需要综合多方面去考虑，而不能仅仅用价钱去决定卖给谁。另外，政府在严控土地供应方面要更加严谨，也要加强土地出让计划的制定，譬如这一年准备供应多少土地、什么时候进行拍卖等等。”

    而韩世同则表示，目前政府部门最为关键的是加强土地市场的监管权限和土地政策的执行力度。“针对土地市场的各种政策，政府都有相关的文件，但关键是落实执行比较差，需要在这些方面进行改善。”他认为，政府应该更加完善好内部的管理体制，设立问责制，使责、权、利相匹配，这样才能更好地对土地市场作出监控。