北京：未来三年供地力保普通住宅

贾海峰/《21世纪经济报道》/20070911

    9月6日，推迟了半年的“北京市2007年度供地计划”终于公布，“北京市2007－2010年供地计划”(简称中期供地计划)也同步出炉：未来三年北京市保障性住房、“双限房”、中小户型中低价位商品房用地面积将占住宅供地总面积70％。

    “研究北京市2007年供地计划，发现其中很多都是落实国务院24号文和全国住宅工作会议的内容，”中国指数研究院土地总监蒋云峰说，北京市2007年供地计划住宅用地减少了300公顷，但“两限房”供地已超过240公顷。

    据透露，2007年北京市土地供应总量控制在6300公顷以内，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内，其余2800公顷土地要靠存量土地实现。

    很明显，北京市公布的两份供地计划中对供地方式、供地目标等内容作了调整。

    北京土地储备中心有关人士指出，新发布的北京市供地计划中对住宅用地格局做出了重大调整，以后是保障性住房用地、“两限房”、中小套型中低价位商品房用地与其他商品房用地比例调整为7∶3。换言之，以后北京市90平方米以上的商品房新建面积将大大减少。

    “北京市2007－2010年供地计划”中指出，以后北京市政府要承担起全部的保障性住房和普通住宅用地供应，并承担60％的中高档商品住宅建设用地供应。

    “一是调整了过去供大地块策略，改为划大为小，以后以供应中小地块为主；二是控制了住宅用地规模，增加了保障性住房以及限价房用地规模，”北京市土地储备中心市场部人士指出，今后城市危改项目以及闲置土地利用都优先安排保障性住房用地。

    而从2007－2010年的中期供地计划来看，预计未来3年北京市需要消化存量土地1万公顷才能保证中期供地计划的实现。

    Soho中国董事长潘石屹告诉本报记者，如果地方政府不改变现行土地出让制度，新的“地王”将不断出现。而改变现行土地出让制度的核心就是要改变土地供应方单一的局面，积极引导企业参与土地一级开发。

    北京的闲置土地一直为潘石屹所关注，其之前在接受本报记者采访时曾表示，北京闲置土地约4000公顷，其中多数为“8·31”未过关项目，占了北京市未来3年盘活存量土地的一半任务。

    9月6日，北京市国土局发布了《关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》或许让开发商感觉的好日子不再。

    “通知”中要求，“8·31”未过关土地项目应在10月31日前向北京国土局和北京建委住房保障办申报，逾期不再办理土地一级开发权授理。对于符合规划开发条件的上述土地，北京市将采取征收、回购、收回等方式纳入政府土地储备，收回土地优先供应保障房建设用地。

    此前，“458号文”规定，“8·31”未过关项目，符合规划和建设用地条件的，在土地建设单位签署书面协议，承诺在约定时期将土地开发达到入市条件并办理申请入市交易的，可以由土地原建设单位继续完成土地项目的一级开发。一级开发完成后再进入土地市场交易。

    “很多土地在那里一扔就是几年，谁也拆不动，”湘江伟业董事长方明理表示，这三年他收购了很多“458”类型的项目，但是接触到更多的“458”项目根本做不动一级开发。

    北京市国土局有关人士指出，未来政府将采取两条途径加速“458”项目开发：一是对于一级开发工作已经开展，因为拆迁等原因受阻的，政府要帮助开发企业继续完成一级开发。二是对于没有实力或无法完成一级开发的，政府要将土地收回，重新论证。