王晓伟/《中国房地产报》/20070911
9月初的大连医科大学沉浸在开学的欢乐之中，但该校所在地块（下称“医大地块”）却被一场明争暗斗所笼罩，争夺的主角是多位房地产开发商，争夺目标是该地块的开发权。
2007年7月18日， 大连市国有土地使用权挂牌出让第9号公告发布，医大地块被编号为25号建设用地。该地块总用地面积约15.065万平方米，主体使用性质为住宅，挂牌底价是17.48亿元人民币。
代理医大地块的规划招标工作的大连新峰地产的策划师王勇介绍说，从2004年开始，大连医大将搬到旅顺口区龙王潭盐场新村，新校区的动迁、建设急需资金投入，因此拍卖土地所得资金很大一部分将用于偿还医大的银行贷款和新校区建设。
“最近几年大连房价飙升，加上今年夏季达沃斯的举办，大连的房地产市场一派红火，而市区内可提供的土地已经少之又少，这样一块整体素质属可遇不可求的宝地自然让人格外牵挂。”大连友谊合昇房地产开发有限公司副总经理张震洋表示。
张震洋之前在医大地块对面操盘了一个名为“半岛听涛”的住宅项目，售价高达1.2万元/平方米。有大连分析人士指出，作为参照，这个项目也拉升了医大地块的地价，放大了其吸引力。
据大连土地出让中心相关人士透露，有超过35家开发商对此地块表示了兴趣。
但是，从2007年7月到8月，医大地块的挂牌出让程序不断出现插曲。在这一连串令人眼花缭乱的动作之后，门槛被一步步提高，在挂牌出让背后布满疑云。
外币保证金玄机
医大地块最扎眼球的在于其挂牌的保证金计价单位，在拍卖公告的“竞买保证金”项目下，赫然写着“1.5亿美元（或等值外币）”字样，而在同一天挂牌的另外4宗土地，则清楚地写着“人民币”。
土地出保证金可用外币计价并非没有先例，此前上海市在一桩土地交易中曾允许使用外币和人民币两种货币缴纳保证金，但仅限外币缴纳却从未有过。
多家当地房地产企业直言，出让保证金仅限外币是在卡国内企业，向外资或与外资紧密联系的企业倾斜。
大连国土部门一知情人士透露，土地出让中心跟大连市外管局之前做过沟通，开发医大地块的必须是外资或者具有和外资合作的背景，并且规定1.5亿美元保证金必须从境外汇过来。
大连市国土资源局土地利用处孙副处长解释说，政府希望有实力的开发商去拿地建设。
但当地开发商质疑说，国内不乏有实力的企业，为何要如此青睐外资？
大连土地交易中心副主任沈毅指出，这是招商引资政策的产物。“每年地方政府都有招商引资指标，2007年土地储备中心招商指标为8亿美元，压力很大。”
沈毅认为，保证金用外币计价算不上是门槛。万达、亿达等大连一线企业，还有在境外上市的房企都有这个实力。
但许多大连本地开发商并不认同。有人士指出，能够在短时间之内，缴纳与1.5亿美元等额人民币的开发商大有人在。但同期内要缴纳与1.5亿美元等额外币难度很大。
值得注意的是，挂牌公告是在7月18日公布的，而公告规定申请人必须在8月17 日前缴纳竞买保证金。也就是说留给没有外币企业筹集1.5亿美元的时间还不到一个月。
陈志平直言，国内房地产企业要在这么短的时间内，经过外管局、商务部的层层审批，拿到美元交保证金可操作性几乎没有。
挂牌搁置意在更改规划
8月10日，在保证金用外币计价饱受质疑的同时，大连市国土资源和房屋管理局发布公告，暂停了医大地块的出让，理由是“为优化房地产开发结构，推动西部区域经济发展……对25号地块进行局部规划调整”。
此时，距离正式挂牌仅剩3天。一些企业开始质疑，为什么都准备交保证金了，突然又暂停出让了？
记者前往大连市国土资源局土地利用处，该处负责人表示尽管文件由国土局签发，不过，对于土地出让细节并不清楚。本报多次辗转大连市土地储备中心，采访请求均被拒绝。
据大连土地交易中心相关人士透露，市国土局、市土地储备中心也是一个执行部门，暂停出让是由大连市政府有关领导决定的，具体规划则交由大连市规划局具体调整。估计该地块可能在年底再次挂牌。
熟悉该地块规划的知情人士透露，大连市相关领导认为该地块邻近星海湾金融商务中心区，规划中商业比例不够，要在里面添加一个五星级酒店及一部分商业比例。
“准地王”槌落谁家
“尽管暂停挂牌出让公告规定，重新出让时，已认购《挂牌出让文件》的企业登记继续有效，可以参与竞争，但规划的更改其实就是一个变相再抬高门槛、最终锁定到意向方的行为。”一位开发商指出。
而医大地块这个“准地王”究竟花落谁家，让当地业界充满猜测。
相比大连万达、亿达等本地实力开发商而言，大连正源无疑有更多让人关注的理由。这家大连本土房企在去年将股权转让给摩根士丹利而闻名业界。不过，大连正源董事长秘书接受本报采访时明确表示，不会投标。
万达相关人士表示，因为商业项目销售回款周期太长，也不会投标。
在辗转采访中，本报获悉医大地块的最终接手者可能是香港华润。
华润作为香港上市公司，具有外资背景，能够做到用美元支付保证金，此外，华润在大连几个项目的发展过程中，积聚了丰厚的人脉和资质。
据了解，目前华润集团在大连的投资总额逾200亿港元，项目有大连星海湾项目、大连天津街项目、开发区滨海社区。
记者从华润内部人士处了解到，市政府表达过将该地块交由华润开发的意向。华润可能会和大连本土的海昌联手竞争该地块。海昌在大连一直扮演一个城市土地运营商的角色，政府背景雄厚。
“不管最后槌落谁家，都应该通过透明竞争得到。公平、公开、公正的招拍挂程序，是建立地产和谐市场的基石。”一位开发商说。
阅读：
6181
次
2007/9/11 14:25:00