上海：11月房地产市场量价齐降

《房地产时报》/20071218

    11月，沪上房地产市场量价齐降，商品房供应量比10月有一定程度的上扬。成交量则持续下降，供求关系进一步趋缓，供略大于求的情况已经出现。受供求关系等多方面影响，11月份商品房的成交均价下滑。

    11月份市场表现具体分析如下。

    商品房市场分析

    需求减少

    11月，上海房地产市场供求比为1∶0.96，供求关系自2007年5月以来需求首次回落至1以下。供应放量、需求减少，使得供求矛盾得到了缓解，全市商品房的供求关系趋于平衡。

    动迁配套房供应放量

    11月，全市商品房新增供应量276.45万平方米，环比增加46.48万平方米，增幅20.21%；同比增加99.72万平方米，增幅56.4%。11月商品房新增供应中，各物业所占比的变化情况为：住宅类物业整体比重有所上升，其中动迁配套物业比重上升了21%，但商品住宅比重下降13%；商业类物业比重下降11%，而办公类物业比重上升3%。

    商品房成交量持续下降

    11月，商品房成交量264.78万平方米，环比减少13.47万平方米，减幅为4.8%；同比增加36.08万平方米，增幅为15.8%。11月五环成交量以外环线为分界线，外环、内外增减不一。外郊环和郊环外成交量均有所攀升，环比增加5.3%、4%；其余三环成交量则不同程度下降，内环内降幅最大，环比减少32.9%，内中环及中外环成交量环比减少17%、26.5%。

    商品房成交均价下降

    11月，全市商品房成交均价8871元/平方米。受个案成交价格波动的影响，11月成交均价环比下降868元/平方米，降幅为8.9%。

    住宅市场分析

    住宅供应量大幅上涨

    11月，住宅市场供求比为1∶0.91，供求关系自4月份后首次回到供大于求的市场状态，其中成交量明显萎缩与供应增长形成明显的反差，市场未能持续前阶段的大幅上升势头，而相对理性的回落更有利于后市的稳定发展。

    配套商品房供应放量

    11月，全市住宅市场新增供应量为232.11万平方米，环比上涨34.5%；商品住宅新增供应量为112.45万平方米，环比下降6.9%；动迁配套新增供应量为119.668万平方米，环比上涨131%。

    商品住宅成交持续下降

    11月，全市住宅市场成交量为212.28万平方米，环比下降10%；商品住宅成交量为127.11万平方米，环比下降24.19%；动迁配套房成交量为85.17万平方米，环比上涨25.16%。

    住宅成交均价大幅下降

    11月，住宅成交均价为8439元/平方米，环比下降9.8%；商品住宅成交均价为1.1102万元/平方米，环比下降3.1%。

    总结

     2007年11月，商品房新增供应量环比增加46.48万平方米，增幅为20.21%；成交量则环比下降，降幅为4.8%。由于一增一减，原本接近平衡的供求关系得到扭转，商品房供求比1∶0.96，自今年5月以来需求首次回落至1以下。在成交情况上，以外环线为分界线，外环、内外增减不一。外郊环和郊环外成交量均有所攀升，环比增加5.3%、4%；其余三环成交量则不同程度下降，内环内降幅最大，减少32.9%。种种原因叠加，导致11月的商品房成交均价出现8.9%的降幅。在近阶段的博弈中，观望方看似已经有所斩获，然而实际上，11月配套商品房的供应量、成交量大增导致市场内部结构更趋复杂。对于市场的走向，目前还不是盖棺定论的时候。