彭舒佳/《中国房地产报》/20080513
4月29日，南京市兴都花园的业主小许再一次拨通了开发商的电话，询问小区两证的办理情况。放下电话的小许很无奈地对记者说：“好不容易有了点盼头，却还是要再等。”
兴都花园位于南京市栖霞区迈皋桥街道兴卫村，这里的土地属于农村集体用地。小许的房子是所谓的“小产权房”。
小许的“盼头”源于今年2月江苏省国土资源厅下发的《关于批准南京市2007年度第11批次村镇建设用地的通知》（苏国土资地函［2007］0846号），“将雨花台区板桥街道永安村、新建村，铁心桥街道马家店村、定坊村，栖霞区迈皋桥街道兴卫村，龙潭街道三官村、兴隆村的5.2762公顷集体建设用地、1.9878公顷未利用地征为国有”。
文件下发后，兴都花园的网上业主论坛热闹起来，业主们纷纷做出小区即将办理土地证和产权证的猜想。“转为国有建设用地，意味着可以办理土地证和产权证，也就是说我们正在向‘大产权’迈进。”小许说得非常专业。然而，这一纸文件下发后，却没有了下文。
破题？
记者在江苏省国土资源厅的网站上查找到了“第5批次”等另外几份下发给南京市的村镇建设用地转为国有建设用地的文件，其中共有兴都花园、银贡山庄、七彩星城、长江花园一二期等10个小区在文件所指的“土地流转”范围内。
兴都花园开发商——南京金桥城镇综合建设公司一位负责人告诉记者：“我们已经缴纳了罚款，正在等待后续的程序。”另一小区七彩星城的开发商——江苏安居高校投资置业有限公司销售部一位工作人员告诉记者：“七彩星城在去年7月底便已经转为国有建设用地，也补缴了征地补偿款，各项程序都在跟着相关部门的安排进行。”
南京市国土资源局副局长丁和庚曾表示，小产权房历史成因极为复杂，其中一些具备合理因素，因此对小产权房的处理必须谨慎。2006年，南京市专门成立了“清理集体土地建房小组”，对南京市的小产权房展开全面调研。
丁和庚表示，对于符合土地规划的已建小产权房，按规定补办手续，将集体土地转换为国有土地，可补办产权证和土地证；对于不符合土地规划的小产权房，土地性质一律不予转换。
据消息人士透露，南京市曾在2004年下发《关于下达集体土地房地产开发项目规划审查意见的通知》，公布了34个通过规划审查的项目。上述10个项目，是经过“南京市清理集体土地建房小组”原则同意，可将集体土地性质转成国有土地性质，最终补办土地转用、征用手续。“但前提是，开发商对农民的补偿安置要到位，土地出让金和相关税费要补缴完毕。”
这一切似乎预示着“小产权房转正”将在南京市破题。然而，当记者联系南京市国土资源局求证时，该局办公室副主任杨宏炜坚决否认了南京市有部分农村集体用地转为国有建设用地。
杨宏炜承认，南京市早在几年前确实调研过集体土地流转问题，但后来发现没有法律依据，原建设部又再三强调小产权房是不合法的，所以“根本没有集体土地房办两证的可能”。
缓行
“即使能够有机会转为国有建设用地，一部分人也并不会为此叫好。”南京市一位业内人士表示，“小产权房转正”意味着需要补缴土地出让金以及审批的各种费用，这都会加在房价上。“小产权房的卖点在于便宜，如果价格上升了还有什么市场？”
七彩星城的一位业主对记者表示，如果要补缴大量的费用，那么宁可不转。“反正小产权房也是房子，能住就行。”
“集体用地转为国有用地是一个极其复杂的过程，程序繁冗。”中国土地学会理事长邹玉川对记者表示，转换的前提是必须符合土地利用总体规划，办理征收手续的过程包括依法补偿、妥善安置被征地农民，以及报上级部门审批等。
“正是因为程序复杂，南京市不得不叫停集体土地房的办证。”杨宏炜说。
江苏省一位不愿具名的政府官员表示，“小产权房”问题实际是城乡之间的利益再分配问题，“过去征地之后对农民的补偿并不高，农民没有很好地享受到土地变更后的利益”。
在北京市盛廷律师事务所律师毕文强来看，这种利益的再分配正是矛盾的源头，他手头上大部分相关案件都涉及到补偿的纠纷。他表示，“小产权房转正”涉及到土地出让金问题，由此产生的种种纠纷是政府不愿意去触碰该问题的原因之一，“政府也没有办法对小产权房一刀切”。
小许则还在等待。他对记者表示，当初买房的房款便已经包含了办证费用，开发商承诺三年内办理，可眼看三年就过去了。“听说如果办证还要交钱”，他顿了顿说，“现在还不知道有没有交钱的机会。我打算再等上一段时间，实在不行就把钱要回来。”
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2008/5/13 9:21:00