济南：楼市调整洗牌中企稳

马国军 甄真/《济南日报》/20080710

    需求攀高拉动居住消费 短时趋冷难撼稳增根基

    进入6月份，济南房地产市场成交总量及交易额都出现下降。这种交易趋冷现象，似乎与全国部分城市的楼市低迷现状形成了呼应。部分人士据此认为，济南楼市将很快迎来拐点，楼价将出现下跌。部分消费者正持币观望，静待其变。不过，对济南楼市将迎来拐点的观点，不少业内人士并不认同，他们在近日接受记者采访时表示，受银根紧缩等共性因素影响，济南楼市出现调整洗牌迹象，这一调整过程同时受济南本身特点和因素影响，显示出不同于下滑的稳定迹象。

    在前两年楼市一片大好的光景下，房子不愁卖，不少购房者要排队买房，有的楼盘楼花甚至能被炒到3万元。房地产营销演变成了另一种状况，那就是"把价卖得越高就算好营销"。"去年整个济南的楼市都很火，楼盘销售价格几乎每周都要进行调整，目前这种现象几乎没有了。"一位楼盘销售人员表示，进入2008年以后，已明显感觉到市场氛围远低于去年。受银根紧缩、利率攀升、二套房政策等影响，楼价增长速度已放慢，有的楼盘刻意降低了开盘价格吸引购房者。

    对于开发商谨慎地选择开盘价格，有的房产业内人士认为，这是开发商出于加速回笼资金速度、迅速激活市场采取的营销手段。中建五局人士认为，受一线城市房价下降影响，济南房市目前的观望氛围浓厚，虽然房市目前还未出现下降迹象，但受大氛围以及一线城市影响，济南楼市价格上涨速度及幅度将会在较长时间内放慢。在这种情况下，谨慎开盘，进行试探性定价无疑是安全的选择。

    一位地产业内人士认为，济南房价相比经济实力相当的其他城市并不算高，还不至于出现整体下降的可能，特别是大量存在的棚户区改造、重点工程回迁工作，还需数年时间才能基本完成，这从某种层面上为济南楼市持续稳健发展提供了较大刚性需求空间。加之未来几年内，济南城市发展会吸引越来越多的高等院校学生、人才留济，届时会有更多人加入到置业大军中，拉动房市需求攀高。全运会也将使得济南城市的基础设施、市政交通、房屋建设、生态环境、经济发展得以显著提升，推动居住条件的改善与消费。"济南的房产泡沫几乎不存在或者很小，投机炒作所占需求的份额很少。"一位房产行业从业者表示，从今年3月进行的一次客户需求调查表中可以看出，多数拟购房客户是客观对待市场变化，理性考虑需求的。济南的地产需求主要是以自住为主导的需求，不像北京、上海等地那样具有强大投资需求，这就决定了济南楼市不会大起大落，应该会保持相对稳定。

    地产带动并影响着钢材、水泥、建筑、施工、建材、家电、装修、设计等众多产业的发展，每年会消化大量新增劳动力。国家对经济进行宏观调控的最终目的，绝不是让房价大起大落，而是要让房地产行业保持稳步增长。目前在国内，作为经济重要拉动点的地产行业，正成为扛起内需拉动的大旗。今年5月份，房地产行业首次成为历下区第一纳税行业。不少人士认为，在今后相当长的一段时间内，保持房地产行业繁荣稳定会成为各级政府的重要任务之一，政府会继续出台政策实现对房地产行业的"稳中有升"调控目标。

    一位地产公司董事认为，国家政策绝不是要打垮房地产行业，而是要通过财税、金融和市场手段调整规范这一行业，这段时期也会成为房地产市场大洗牌时期。当前，大量外地品牌公司进驻济南，雄厚的资金实力、专业的开发经验、先进的开发水平将使济南市场竞争加剧。在这场调整过程中，拥有品牌竞争力、能真正赢得市场且能吸引其他行业投资的开发商会走得更远。那些资金实力不强，且没有自己品牌积累的中小开发商，很可能会被市场抛弃，尤其是那些主要是靠银行贷款、按揭来维持现金流的非品牌实力公司，将面临很大生存压力。