梁东波/《新法制报》/20090826
《物权法》给经商者颁发了“特赦令”，允许他们经过有利害关系的业主同意后，将住宅改为经营性用房，但商户们却难过业主委员会这一关。
今年10月1日起将正式实施的两部《物权法》司法解释又明确了相关利害关系人有“一票否决”权。
尽管门槛多，但并没让中小公司死心，反而带动了“异地经营”以及开假证明的风行。“民宅商用”问题如何避免泛滥？有专家认为，多头管理的混乱现状，使得楼宇出租屋成为相关部门的监管死角。
“民宅商用”的5大“罪状”
居民楼内开餐馆、中介、美容院、网吧……这种现象在南昌住宅小区内并不鲜见，随之而来的是，民宅商用的利弊争论越来越激烈。
商家为何如此热衷藏身居民楼？租用了千禧颐和园小区3栋102室的自然美公司负责人为记者算了笔账：该公司租用居民楼每月租金只需3000元，可租用市区临街商铺，该公司就得承担每月上万元的租金。为了降低经营成本，经营者大多会选择价格明显低于正规商用房和写字楼的民宅房屋。
然而有人欢喜有人愁，“民宅商用”却让其他住户烦透了心。贤士花园小区业主张先生告诉记者，自从去年邻居将房屋租给商户改作仓库之用后，他的邻居就不是“人”，而是一屋子的货物。而搬运工人每日将货物堆放至走廊，并长时间占用电梯，已引起其他业主强烈不满。为此，业委会多次出面交涉，甚至与商户产生肢体冲突。最后，在求助警方后，才将商户成功驱逐。
据南昌市东湖区工商局个体科科长金荣喜介绍，归纳起来，“民宅商用”共有扰民休息、电梯难用、车位紧缺、破坏环境、物业收费难等5大“罪状”。
《物权法》有条件地解禁
近年来，坊间关于“民宅禁商”的呼吁不断。2000年底，广州率先出台了“民宅禁商”的政策。随后，北京、珠海等地也陆续颁发了民宅禁商令。
然而，“民宅禁商”政策出台不久就被认为是没有法律依据，《中华人民共和国公司法》关于设立公司的条件之一是“有公司住所”，但并没对公司住所的性质进行明确限定。禁商令在法律上的缺陷导致了“民宅禁商”政策在执行期间，一直成为人们讨论的焦点。
2007年10月1日，正式实施的《物权法》首次明确业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
为了与上位法《物权法》保持一致，各地“民宅禁商”逐一废止。对于《物权法》的出台，江西联创律师事务所王新民律师认为，这部法律无疑是为“民宅商用”留了一个口子。
过半个体注册遇阻业委会
2007年11月22日，国家工商总局结合《物权法》，正式出台了登记注册新规。即市民在住宅楼内开公司，可不必再到房管部门变更房屋用途，而只须征得有利害关系的业主同意，并由居委会或业委会出具相关证明就可办理。由此，“民宅禁商”正式解禁。
然而，“民宅商用”却难过业委会这一关。千禧颐和园小区业委会成员余乃云告诉记者，业委会同意住宅开公司以后，扰民事件该由谁来监管？对于这一问题，她至今仍不清楚。在问及是否愿意为“民宅商用”出具证明时，她告诉记者：“业委会在征得有关业主同意后，决定禁止商户入驻小区，我们不会随便开这个口子。”
据余乃云介绍，今年6月，租用了该小区5栋1单元一套住宅楼的刘先生就碰了一回钉子。他准备在楼里开一间广告公司，但得知须经过整栋楼三分之二的业主同意后，他拿着一张A4纸挨家挨户地寻要签名，但整栋楼没一人愿意签名。
记者随后还走访了贤士花园、南柴宿舍等住宅小区，针对这一规定，多数业委会均表示不会随便开具“通行证”。
在南昌市行政服务中心管理委员会，记者看到前来工商局办证中心办理注册登记的商户络绎不绝。据介绍，《物权法》出台后，该中心一旦发现房屋的产权证明上地址性质显示为住宅楼，而商户又不能出具业委会同意证明，工商人员将拒绝为其办理注册登记。据该办证中心不完全统计，因少了业委会同意证明，个体企业在注册登记时，有超过一半遭遇卡壳。
经营户开假证明租用民宅
10月1日起施行，《物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》将正式实施。针对争议不断的“民宅商用”，司法解释又再次增设了相应门槛。
新出台的司法解释明确规定了相关利害关系人有“一票否决”权。一票否决制的出台，让商户入驻住宅小区被形容为“不可能完成的任务”。然而千禧颐和园小区业委会自成立以来，从未开具过商户入驻小区的书面同意书，但该小区2000多户业主中，有近200户已被租用作经营场地。
事实上，“千禧颐和园”就是南昌甚至全省全国的一个缩影。种种门槛并没让中小公司“死心”，反而带动了“异地经营”以及证明作假的风行。有些经营者索性不去工商部门注册，长期处于无照经营状态。
杨先生是2008年应届毕业生，因为南昌市出台新规，允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所，杨先生索性租了个廉价的小写字间注册登记，实体公司在高档民宅里运行，只有逢检查才回写字间“打游击”。
有的公司甚至凭借总公司在商用店铺，而分店、代理、加盟点却不在工商设限范围内这一注册瓶颈，大肆在南昌多个住宅小区开设分店。
对此，南昌市工商局企业注册局局长李建田告诉记者，《物权法》出台后，南昌市“异地经营”、证明作假的现象确有抬头之势。通过伪造一个商用楼地址，创业者在工商部门注册登记时便有可能蒙混过关，而在注册登记之后到哪里办公，工商部门一时也难以逐一甄别。这样的做法，不仅助长异地办公的风潮，也为以后的监管造成了更多的困难。
司法解释难解多头管理困局
据南昌市东湖区工商局个体科金荣喜介绍，由于《物权法》新出台的司法解释并未对已在住宅用房办公的企业作出补充处理意见，工商部门也只有等这些企业再次年检时，再凭借新规对其加以限制。这是令人遗憾的。
司法解释明确了民宅商用一票否决制，将利益天平尽可能地偏向了居民，但江西师范大学法学院教授王晓云认为，少了部门协调管理机制，两部司法解释很可能也会像《物权法》在执行过程中，被一些不法商户钻了空子。
王晓云教授表示，在我国法律法规中并没禁止在住宅中开设公司的条款，且由于“住宅楼内开公司”的管理涉及三个部门：工商部门、土地管理部门、规划管理部门。多头管理的混乱现状，使得楼宇出租屋成为相关部门的监管死角。依据《公司法》中《公司登记管理条例》的规定，工商部门对注册登记审查仅限审查登记者对登记场所的使用权，并没赋予审查住所用途的权利。同时规划部门也表示，目前规划部门对住宅楼内开公司并无执法权限。土地管理部门的说法和规划部门差不多，虽然根据《土地管理法》也涉及了不得改变土地使用性质的内容，但在实际情况中很难处理。
面对现在“旧商”没驱逐、“新商”未能堵的现状，王晓云认为，当务之急是明确管理责任，形成完整管理链条，堵住暗箱操作博取利益的漏洞。
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2009/8/26 14:46:00