无锡：各类住宅均有管理问题 政协建议出台物业条例

人民网/20090826  

    简要内容：近十几年来，无锡市住宅小区管理的市场机制初步形成，目前全市实施物业管理的建筑面积约7000万平方米。对低洼地区危旧房、城中村、私房等老居民区而言，由于基本没有实行物业管理，经常出现问题无人管或管不到位的现象。

　　今年上半年，江苏省无锡市政协组成调研组，先后前往市内7区、市房管局进行了座谈调研，实地察看商品房、经济适用房、老新村、农民安置房等多种类型的17个住宅小区，召开政府11个相关职能部门负责人和基层房管局、街道社居委、物业公司、开发商、业委会代表参加的座谈会，就无锡市住宅小区管理情况提出对策和措施。

　　现状：住宅小区管理市场机制初步形成

　　据市房管、建设、规划等部门提供的数据，截止到2009年3月底，全市7区现有房屋面积为：商品房5600万平方米，经济适用房374万平方米，农民安置房3089万平方米，老新村1600万平方米，危旧房158万平方米，城中村(快速环路内)386万平方米。

　　近十几年来，无锡市住宅小区管理的市场机制初步形成，目前全市实施物业管理的建筑面积约7000万平方米。

　　问题：法规不完善、“收费难”等现象较为突出

　　调研发现，从共性上看，全市住宅小区开发建设不规范、物业费收取难、停车难等问题普遍存在。其主要原因在于配套法规不完善和政府管理职责不清晰。另外，物业管理企业公共服务功能不够明确，政府公共财政投入相对不够，基层党组织在社区管理中的作用发挥不够，业主委员会管理模式尚未完善，全市房屋底数不清，授权办证不规范等也是重要原因。

　　从个性上看，各类型小区都有突出问题：

　　对按市场化运作的物业管理小区而言，开发商遗留问题较多，物业管理不规范。

　　对老新村而言，原有规划已不适应如今社会发展，小区内单位自管房较多，时常发生纠纷，改造时政府投入偏少，改造周期长。

　　对农民拆迁安置房小区而言，一是由于安置时间紧，小区配套建设、质量验收跟不上，二是存在着房屋空置和农民在外等待过渡并存的问题。

　　对低洼地区危旧房、城中村、私房等老居民区而言，由于基本没有实行物业管理，经常出现问题无人管或管不到位的现象。

　　建议：尽快出台《无锡市物业管理条例》等地方性法规

　　针对调研所见所闻，调研组提出了以下建议：

　　首先，应完善住宅小区管理法规体系。要尽快出台《无锡市物业管理条例》等地方性法规，重点对《无锡市物业管理招投标实施细则》、《无锡市住宅公用部位共用设施设备维修资金管理办法》、《无锡市物业管理服务简明标准》、《无锡市老新村整治改造管理办法》及住宅小区管理服务收费办法等进行适应性修订和调整，同时完善住宅小区管理操作规范。

　　其次，应理顺住宅小区综合管理体制机制，同时有计划组织公共服务延伸进小区，切实推进和优化业主自治管理。区政府应将乡镇(街道)对业主委员会指导监督职责的履行情况纳入考核范围，同时引导业主通过多种方式化解自我管理中的矛盾。

　　再次，应加大财政投入和政策扶持力度。要对物业管理行业在政策上给予扶持，鼓励其进驻老小区，同时适时调整物业管理费的收缴标准。还要集中财力，加快老新村、低洼地区危旧房和城中村的改造。

　　最后，应加强农居房和拆迁安置房住宅小区的管理。要规范农民安居房和拆迁安置房前期各项手续，落实长效管理机制，并通过强化宣传、引导，促进农民向市民的角色转换。