何小红/湖南在线/20090911
小区物业管理者提供了服务，业主缴纳物业管理费，本该是天经地义的事。但在长沙等很多城市，物业费难收缴成为较为普遍的现象。记者调查发现，在长沙市已经实现物业服务的居住小区中，物业费收取率仅为70%~80%，差一点的不到60%，能达到90%以上的属于凤毛麟角。
物业费收缴遭遇尴尬的背后，暴露出的其实是多重问题，围绕小区物业的服务项目约定、服务质量评定标准，以及公开小区物业管理费的使用等问题，在星城不少小区中存在争议。
1 收费率普遍只有80%左右 物业公司处于亏损状态
“我们小区的物业收费率在80%左右，这在长沙各个小区算是很好的了，但还是难以维持正常的运转，处于亏损状态。”长沙某小区的物业公司负责人王经理告诉记者。
王经理介绍，她所在的小区位于开福区，整个小区共有122户居民，20个门面。王经理给记者算了一笔账：如果这些入住的住户每户都缴纳物业费，物业公司每月的物业费收入可达到八千多元，但现在每月只能勉强收到七千，一年下来也只有八万元的物业费。“这笔费用听起来很多，但却远远不能满足公司每年的各项支出。”王经理说。光小区物业管理工作人员每年的工资费用就要六万元左右。除此之外，小区内的公共设施用电用水费、垃圾清运费等算下来，即使该小区物业费全部收齐，也只够刚刚维持小区的各项运营，何况小区物业的收费率在90%左右，物业公司基本是在亏本，收缴不到物业管理费，物业公司的生存发展举步维艰。
随后，记者采访了科教新村、湘江世纪城、枫华府邸等多个小区，发现除了机关单位住宅小区外，各商业住宅区的物业费收费率都不理想，最好的可以收到90%，普遍的在70%-80%左右。差一点的只有50%-60%。
2 服务缺乏评价标准 收费时遇业主“挑刺”
据了解，目前对小区物业服务的质量没有一个评判的标准，物业管理方与业主常常对小区的物业服务各执一词，由此产生纠纷，是物业费难收的一大原因。
朱小姐住在开福区一大型居民小区，以前她曾积极缴纳物业费，但从上个月开始，她就不交物业费了，因为她认为交了钱没有得到应有的服务。
朱小姐所在楼盘的负一楼，卫生状况十分糟糕。她怀疑物业公司半个月才打扫一次，冲水次数更是少。加上负一楼有垃圾堆放，一到热天就臭气熏天、苍蝇蚊子到处是。她认为物业公司工作不到位，而物业却说他们每周都有打扫，有蚊子也没办法。纠纷的结果是，朱小姐不愿缴交物业费。
家住岳麓区某小区的业主李女士，对小区的物业服务也十分不满。李女士住的楼房是带电梯的高层住宅，每栋楼都安装了3部电梯，可每次物业公司总是只开一部电梯，每次等候电梯都要花很长时间。她跟物业反映过多次，但问题还是没有解决。李女士认为，物业不开电梯就是为了节省电费，但她每个月都交了物业费，却享受不到应有的待遇。于是，她也有了拖欠物业费的念头。
3 物业费用途遭诟病 账目不公开招致不信任
这个月物业公司收了多少钱，这些钱该不该收？被用来干什么?——对于这些问题，许多业主在被采访时都说，总被蒙在鼓里，因为物业公司账目不公开。
“我们已经每个月交了物业管理费了，为什么装修时还要收取装修垃圾处理费？这些费用不是应该已经包含在所交的物管费里面了的吗？”家住岳麓区某经适房小区的业主认为装修垃圾处理费是物业公司在变着名目多重收费。
与此同时，该小区的物业管理公司经理吴先生也一肚子怨气。装修和建筑垃圾处理费是环卫部门向我们收取的，这项费用并没有计入物业公司成本中，因此每月所交的0.5元的物管费里根本不含该费用。“这种费用纯粹是市政部门转嫁过来的，我们也不想收啊！”
不仅是装修垃圾处理费，对于车位费、停车管理费，不少业主也认为是重复收费。“我交了物管费、花钱买了车位，为什么还要交停车管理费？难道我买了车位还不能停吗？”“交了停车管理费，车子出现安全问题又不能承担风险，那交了干嘛？”类似的争议不胜枚举。
“物业管理企业财务运作缺乏透明度，业主交的钱用途不明，导致业主对物业公司产生不信任感，这是物业费难收的一个原因。”对物业方面的法律法规有多年研究的喻律师说。
喻律师称，尊重业主的知情权，让业主明明白白地消费，这是物业公司提供服务时最起码的职责和义务。根据我国有关法律规定，物业公司每年都应将物业管理收支账目向全体业主公布，接受管委会查询、监督。而目前长沙市的物业公司很少有公开账目的，业主只见交费却不明支出，这就造成业主和物业之间的不信任，最终导致业主拒绝交费。
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2009/9/11 11:24:00