上海：楼市近期火爆

(李良/《中国证券报》/20070528)

    五月份，上海楼市销售旺季的强势特征正逐渐体现出来。统计数据显示，上周（5月11日―5月17日）上海楼市共成交68.55万平方米（剔除动迁房、配套商品房），环比增31.3%，创今年新高，平均成交价格10149元/平方米。其中，住宅成交59.77万平方米，环比增25.4%，平均成交价格10204元/平方米。而值得关注的是，本周的成交量创下了2007年周成交量的新高。

    成交量放大的同时，还带动了价格的上扬，并出现了久违的排队热潮。近期上海多家新盘开盘时，均出现了大量人群集中排队的情况，甚至出现了一些楼盘开盘后就销售一空的情况。在这种情况下，一些开发商开始试探性地提价，如某楼盘新一批房源上涨了500元/平方米，达10000元/平方米，而成交均价达到10489元/平方米，与该案2005年11月的推盘价8100元/平方米相比，一年半时间就涨了近30%。而新房的排队热潮也同时影响了二手房的交易。尽管在旺季上海二手房交易并未出现明显放大，但由于新房市场热潮和意向购房者增发，许多二手房房东的心理价位明显提高，惜售情况较多。

    业内人士分析指出，造成这种现象的原因一方面是，作为销售旺季，在国家未有新的宏观调控政策出台，同时现有政策效果不明显的情况下，此前被压抑的需求部分释放，引发了消费热潮；另一方面，一些刚性需求在股市中获得丰厚收益，当前股指较为敏感时期选择规避风险而进行置业，这也造成了一定的消费热。不过他同时指出，这种热潮是阶段性的，销售旺季结束后，成交量会再度下滑。而股市财富转移楼市的效应并不明显，考虑到股市财富的风险性，如果股市出现下跌，很有可能会削弱许多刚性需求的购房能力，这也会让热潮退去。

    尽管对未来市场前景仍存争议，但开发商们却不失时机地利用这个机会快速推盘。数据显示，上周共有24个楼盘推出34.22万平方米新房源，虽然不及节前的75.18万平方米，但比5月前10天20个楼盘23.13万平方米的供应量，多出了11.09万平方米。而4月份的统计数据则显示，2007年4月，上海一手住宅市场新增供应面积为162.35万平方米，环比增加163.73%，同比减少23.85%。

    从区域市场供应看，上海有6个区的供应量在10万平方米以上，分别为宝山、松江、青浦、闵行、浦东和闸北，其中宝山依旧为供应量最大区域。分析人士认为，连续两月供应量大幅增长，反映了开发商对市场前景普遍看好。

    另一个值得关注的板块是写字楼等商业地产。有关数据显示，至去年年底，上海甲级写字楼销售价格的“行情”已达到2.8万元/平方米，但在租赁市场仍是“一房难求”。今年一季度，沪上甲级写字楼的平均租金上扬0.7%，达到每天7.82元/平方米，而空置率仅为4.9%。专业机构的写字楼季度报告显示，预计到2010年，上海甲级写字楼的租金将持续上涨。