上海：住宅供应困局

王伟民/《中国房地产报》/20071127 

上海中星营销机构执行总经理刘承健最近有点忙，作为上海本地知名的一手房销售代理，刘整天忙着寻找明年可卖的楼盘。

在2007年过去的几个月里，刘所代理的中星集团旗下的几个项目不是卖完了就是只剩下一些尾盘在售，中星集团营销机构正面临无房可售的境地。同样的问题也正在困扰着上海荒岛房产工作室的市场总监冯伟，他也在为找项目着急。

2007年下半年以来，上海一手住宅供应量一直低量徘徊，让很多代理一手住宅销售的公司头痛不已。

上海市房地局“网上房地产”数据显示，截至11月22日，上海全市一手住宅存量仅余528.41万平方米，为42,297套，而这其中还包括216.29万平方米配套和动迁房源。而上海市中心区的住宅供应甚至已到了屈指可数的地步。同样截至11月22日，“网上房地产”数据显示，上海市内环以内的可售住宅总量只有63.04万平方米。

这个数据也令研究上海房地产市场多年的上海社科院房地产业研究中心的陈则明博士不敢相信：“这个数据确实有点偏小，比往常减少了四成多，落差是大了点。”

住房供应问题牵动了很多人的神经，甚至在当地成为一个敏感话题，它不仅直接影响着上海下一步的房价走势及宏观调控的落实，而且它还是重要的民生问题。

房子在哪里

“可能在5个月以后，上海外环以内的市区几乎无住宅房源可售。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄说，但也许不是危言耸听。

薛建雄表示，从2007年4月开始，上海一手住宅供应量一直在走低，从2007年年初的一手住房供应存量的最高值1700多万平方米到目前的520多万平方米，仅仅用了半年时间，这是上海一手住房市场从未出现过的情况。

上海市统计局11月初发布的数据也显示，今年前10个月，上海完成房地产开发投资1084.27亿元，比去年同期下降3.3%，延续了今年7月以来的下降趋势。

与此同时，房地产投资占固定资产投资的比重也连续3个月同比下降，前10个月，占全社会固定资产投资的比重从去年的34.3％降至30.6%。

中国国际金融有限公司的报告显示，2007年前三季度，上海市商品房销售面积为2700万平方米，增长33.1%，持续保持较高增幅。而商品房竣工面积1700万平方米，同比增长14.4%，供小于求较为明显。前三季度上海市房地产投资同比下降3.6%，处于相对较低的水平。新开工面积同比下降9.1%，持续负增长；在建面积增幅仅为1.4%。

一直令业内人士有所担忧的是，上海2007年的土地供应中住宅用地偏紧，如果持续下去，即使开发商加快住宅项目的推出，整个房地产市场同样也面临着后续不足的问题。

谁吃了房源

市场上的有效供应量为何如此之少？

记者就此问题联系了上海市房屋国土资源管理局和上海市房产交易中心有关人士，但未得到回应。

来自上海市统计局的数据表明，2005~2006年两年间，上海市房地产开发土地购置面积为1278.88万平方米，这2年的供应量基本持平于2004年的1038.76万平方米，低于2003年的1469.10万平方米。以上海市外环以内2.5的容积率估算，2年土地供应形成的有效住宅供应不过3197.2万平方米。

按照房地产开发周期，2005～2006年2年的土地供应，将成为2007～2008年市场供应的主力。“这基本说明了目前上海一手住房供应量低迷的原因”，陈则明表示，“那就是前两年的土地供应低迷如今发挥了作用。”

上海资深地产人士顾海波认为，城市拆迁速度也会对一手房的供应产生一定的影响。2005～2006年，上海市的重点拆迁项目有世博会和轨道交通等重点工程，其中世博会拆迁1.8万户，轨道交通1.3万户。

陈则明表示，目前上海市拆迁工作已经放缓了许多，城市面临着快速发展与拆迁难的两难境地。随着拆迁成本的日益高昂，在拆迁土地上如果只批住宅项目，那么就可能造成开发企业因无利可图而流标。所以，在这种情况下，政府方面被迫采取了捆绑式的、甚至以商业项目为主的规划与批地措施。

这也是主城区一手住宅供应量少的原因之一。另一方面，薛建雄认为，上海拆迁速度在减缓，相应就带来了土地上市放缓，这同样影响着一手住房的供应量。

“目前上海新盘供应量下降态势的原因，有一部分是由于5月以来上海楼市升温引发的开发商捂盘惜售。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟认为，如果这部分住房全部上市，或将有效改善目前供应量“严重不足”的局面，从而恢复上海房地产市场相对合理的供求关系，并使目前的价格上涨态势得到缓解。

“捂盘现象是政府主管部门重点打击的对象，但很难有直接证据和统计数据。”上海市一家市场咨询公司的负责人表示。

冯伟指出，开发商之所以捂盘，本质上也是土地供应紧张尤其是住宅用地紧张带来的涨价预期造成的。由于企业无地开发，而地价房价一直保持上涨态势，企业获利的途径只有捂盘。

冯伟还认为，目前上海一手住宅供应量紧张还应该与上半年住宅成交放量有关。

《中国房地产报》掌握的资料显示，2007年前三个季度，上海一手住宅供求比例一直供小于求。在一手住宅成交量方面，从2007年3月开始，成交量逐月上升，已经远远高于每月成交量在100万平方米左右的平均值，最高成交数量出现在2007年6月份，平均比5月高出一成多，已经突破了月成交量210万平方米。冯伟认为，这些成交量已经提前消化了目前的供应量，是导致目前一手住宅存量微缩的原因之一。

刘承健认为，目前的一手住房供应量低迷主要还是区域结构上的有效供应不足。“大家都希望买到上海中环附近的房子，比如轨道交通附近，有2000人排队买200套房子的现象；在外环远郊的宝山、康桥、周浦等地，并没有出现这些情形，但恰恰是这些区域供应量比较大。”

地在哪里

2007年11月22日。上海市乌鲁木齐北路严家宅三期工地门口。一位补衣服的大嫂把她的缝纫机搬到了工地门口，她背后的小黑板上，清晰地写着项目开工日期为2007年9月。

这里是上海市中心最繁华的静安寺，其周边是上海市最老的商业中心区，聚集了诸如中华企业大厦、环贸世界大厦等写字楼，由百乐门酒店和娱乐场、希尔顿酒店等高档项目与消闲设施，构成了一个高档商务居住环境。

记者看到，该地块已经平整完毕，但仍没有开工的迹象。该拆迁项目属于附近一个港资项目的后续项目，已经拆迁了整整三年多。知情人士保守估计，这些地块未来可建面积在40万平方米左右。

类似严家宅拆迁项目，在静安寺周边方圆200米的范围内还有两个：一个是南京西路1788号，目前有保安把守大门，门上的字迹依稀可见，写的是“停车场停用”；另一个是南京西路2068号，据说这个项目已经停滞了15年。

9月26日，上海市人民政府新闻发言人曾表示，上海将进一步加大房地产市场调控力度，加强供需双向调节，尤其是加大楼市“引逼”上市力度，“预计年内可上市预售新建商品住房面积约450万平方米”。

“逼出存量房”是多位市场人士和专家共同的声音，这在记者的采访中最为明显。现在的问题是，这些措施如何做到及时有效？时过两月，“引逼”并未见供应放量的迹象。

冯伟对此表示乐观。他认为，在接下来的时间里，政府主管部门会有一些措施，改变市场的现状，“如果没有其他政策出台，目前上海一手住房供应量低迷状态至少会持续到2008年3月份，之后在明年的“五一”黄金假期来临时一定会有回升。”

而刘承健的看法相对而言就比较悲观。他认为这种状态至少要持续一年以上，其主要原因是目前土地出让的大幅缩量。

“这就是说，在住宅用地供应紧张的局面下，未来一到两年一手住宅供应紧张的局面不可避免，这又或许推动房价继续上涨。”他说。

薛建雄也认为，这种状况会持续很长时间。他还特意指出，未来一手住宅供应量大的分布区域应该在上海周边的七个新城。

记者逐笔统计了上海2006年的土地供应，其中住宅用地633.89万平方米，逐笔统计规划建筑面积总和为1072.19万平方米。

记者又逐笔统计了2007年上海已公告出让土地，其中工业用地685.37万平方米，商业用地61.42万平方米，综合用地157.31万平方米，住宅用地仅157.45万平方米。

以上海外环以内最高容积率2.5计算，可建住宅总面积仅397.27万平方米，假设所有综合用地建设住宅且容积率高于住宅，2007年11个月土地供应的住宅建设面积仍然不足800万平方米。

2007年上海土地供应中工业用地占大部分，并且市中心地块相对缺乏。住宅类用地仅占总供应量的17.3％。工业用地对住宅用地的挤压效应不可忽视。

按照房地产开发周期，2006～2007年住宅用地缩量又将影响未来两年的住宅供应。