方兴 丁玲玲/ 深圳晚报/ 2006年7月14日
[编者按] 没有人会否认这样一个事实：物业管理正在成长为一个朝阳产业。或许正是看到其中的商机，越来越多的物业管理公司开始致力于发展壮大，越来越多的深圳物管开始北上、东征、西进。那么，物业管理公司的核心竞争力到底在哪里？物业管理企业未来的赢利模式会出现哪些可能？物业管理的下一步会往哪里走？本期《地产·圆桌论坛》请来四位物管专业人士就物业管理下一步展开讨论。
公元物业管理董事长 朱江
万厦居业物管总经理 周宏泉
保利物管总经理 李娟
佳兆业地产副总经理 高峰
问题一：深圳市物管协会最近下发文件，要求物管公司不得涉足地产三级市场业务，这将对深圳物管行业产生什么影响？
李娟：此次文件中提到“非法经营中介”，但是界定非法却没有明确说明，可能针对的是个别没有经营许可证的小区。
实际上，物管开展三级市场业务有先天的资源优势。在国外，物业管理甚至有义务帮助业主打理闲置的房产。保利对中介代理市场也曾有涉足，在2003年，我们就曾和深圳一家知名的中介代理进行战略合作，开展租售业务，但目前保利是自己在做这块业务，我们有一个多种经营中心，就是开展一些物管服务以外的经营，其中房屋租赁收入占到80％。
我们的租赁服务主要是针对自己管理的项目，其中商铺、写字楼占主要部分，这既丰富企业的赢利渠道，同时也为业主增加了服务品种。
周宏泉：物业企业可以根据企业的发展规划及战略，在适当的时机逐步有选择性地开发如社区教育业、社区文化娱乐业、社区家政业、社区商务服务业、社区老人服务业、社区健康服务业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店，其中也可以包括地产三级市场的开拓。我个人认为，发展社区经济及开拓地产三级市场，是物业管理逐步摆脱当前行业普遍微利、亏损被动局面，谋求企业自身经营发展、寻求新的利润增长点的一种有效途径。
但开展社区经济及多种经营，对物管公司有利有弊。就拿开展中介代理业务来说，利是增加了租售服务，让业主感到更加方便，同时也为企业寻找新的利润点；弊是不利于员工管理，如果管理不到位，物管公司里人人都想着做中介挣钱，物业服务质量必然下降。
朱江：协会文件要求的，是不得非法涉足租售中介。如果物业公司有合法的经营许可，自然就不在禁止之列。物业公司熟悉业主，业主也熟悉物业公司，立足彼此的了解和信任去从事租售代理业务，既可为业主和租房者提供放心的服务，也可增加物业公司的收益。我想这是未来的一个大趋势，当然，前提是合法经营，同时不能滥用物业管理权力去妨碍其它专业租售中介的正常业务。
问题二：物管行业还处于微利时代，很多物管公司都在探索多元化经营，未来的赢利模式会出现哪些可能？
朱江：面对微利，规模化是第一出路，其次才是一业为主、多种经营。单个项目可能利润不多，如果有规模运作的能力，多个项目加起来，利润率也不低。另外，有业务规模作基础，把业主当作资源来开发，在提供物业服务的基础上开展延伸服务等经营活动，对业主和物业公司都是有利的，在今后的重要性会越来越高。
高峰：物业管理的本质是满足业主和住户的合理需求。保安、清洁、绿化、维修等常规物管内容是物管服务的重要内容和手段。除此之外，满足业主多层次、多元化需求的个性化服务项目同样也是物管公司的服务内容。物业管理公司可以通过经营其有形和无形资产直接创造价值，比如提供物业管理咨询服务、利用其掌握的小区业主资源进行终端配送、广告、租赁等多种经营方式来赢利。
李娟：保利的口号是“做您的资产管理专家”，这是深圳物管行业里第一个提出“资产管理专家的概念”。要让业主的资产增值，这要求物管企业要是理财专家，不仅要懂房产，还要懂金融甚至更多。
我认为，物管服务包涵三个层次：第一是管理，管理是基本要求，保证房屋能正常使用；第二是服务，通过细致周到的服务让业主得到精神层面的愉悦和价值认同；第三是经营，这时候的物管更是一个资产管理专家，懂得将业主的固定资产盘活并且增值，知道在什么时候用什么方式使业主的资产最大化。
周宏泉：关于物管的赢利模式，我曾经在几年前写文章专门探讨过这方面的理论，也有过“多种经营”的实践。
物业管理企业发展社区经济及实践“多种经营”是否可行，首先从其市场需求着眼。通常，住宅小区和写字楼物业内生活、工作着少则近千，多则上万的业户，每家每户，甚至每一个人都会不断地产生各种各样的需求。只要能够按照市场交易的方式满足这些需求就可能获利。其次，如今较为丰富的市场供给也为满足业主需求提供了保证。再次，物业管理公司如果本着为盘活小区物业资产、实现物业保值增值这一宗旨并根据物业管理合同之规定，将可用于经营的房产用于经营，相信这也会受到小区业主们的赞同。现在，社区经济及“多种经营”甚至已经成为各物业管理公司比拼服务质量和企业实力的主战场，越来越多的公司都将之作为“增收”的重要途径。
问题三：物业行业之间的服务模式、技能越来越趋于同质，到底如何体现物管公司的核心竞争力？
朱江：物业公司要在竞争中胜出，离不开品质的保障能力、成本的控制能力和规模的管理能力。其中，我认为最核心的是规模的管理能力。在多样化的市场需求中发展，企业要确定合适的市场细分，形成品牌的优势。服务流程的改进和规模的优势，都是品牌的内涵。物业管理企业提供的是一种“活化”的劳动产品，只有具备一定的规模、一定的资金积累和一定的品牌效应，才会得到市场的认可。这样，人才就比较容易集中，才有条件加大服务流程改进、服务硬件的投入，才会有发展专业化、市场化的基础。
高峰：企业应该把有限的资源进行整合，着力打造企业的信息资讯能力、战略规划能力、执行保证能力、过程监控能力、技术创新能力、人才管控能力、服务品牌能力，以服务和品牌赢得未来。
李娟：保利物业管理服务已涉及商业物业、工业物业、市政工程物业等多种物业的服务，在很多城市，保利物业接管的项目在当地都属于地标性物业，深圳的保利文化广场就不用多说了，在昆明、西安、南宁等地接管的每个项目都是全城瞩目。在这个阶段，保利物业先后推出“一体化服务”、“酒店式服务”、“商业物业全程服务”、“管家式服务”、“个性化贴心服务”、“零缺陷、零时差、零干扰”等服务模式。
保利透过这些新型的管理思想和运作模式，在不断的物业管理实践中，提升了自身的品牌效应，而在保利获得这种效益的同时，保利所强调的是物超所值的优良服务。从某种程度上说，保利物业提高了所接管物业的附加值，确保了物业投资者的未来收益
周宏泉：物业管理企业的核心竞争力至少可以体现在品牌文化、人力资源、管理模式、服务质量、成本控制等方面。同时还要确定自己的核心经营战略、核心运营领域。万厦居业曾经是全国布点最多的物管公司，现在我们也在收缩战线。我们的目标是要做当地规模最大、社会效益、经济效益最好的物管排头兵。我们接管的小区不少是政府开发小区，也包括像湖南省委、省政府这样的高端物业。品牌文化作为体现物管公司核心竞争力的重要元素，物管企业要想在市场谋得一席之地，就必然要从战略高度重视企业的品牌建设。
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2006/7/17 10:17:00