襄樊：《襄樊市物业管理办法》正式出台

耿琳 范黎/《楚天都市报》/20100625

　　业主代表不得少于35人、占用业主共有道路或其他场地停车的，业主大会决定是否收取场地占用费、如何解决开发建设阶段遗留的问题……昨日，《襄樊市物业管理办法》正式出台，将于7月1日起正式实施。《办法》首次提出了前期物业管理、业主大会等新概念，这些新举措将有助于业主、开发商和物业公司之间形成联动，更有效地维护社区内公共设施的日常维护和管理。

　　市法制办相关负责人表示，目前，襄樊实施了专业化物业管理的住房总面积约有1800万平方米。此前，因物业管理缺乏具体的实施办法和依据，业主的合法权益得不到有效保护。《办法》的出台，将有利于解决业主委员会成立困难、物业服务不规范等问题。

　　小区停车如何收费？开发商、物业公司、业主委员会有争议怎么办？昨日，本报记者邀请市政府法制办负责人及市物业管理协会专家进行了解读。

　　清河口一小区的物业交给业主刘先生（化名）承包后，他将部分办公室出租，收益都装进了自己腰包。居民很是不满，但刘先生向记者抱怨，物业管理费太低，还经常收不齐，这点租金算是补贴物业费。

　　无独有偶，本市部分成立业委会的小区，业主们开会总是“打游击”，没有固定办公场所。

　　规划、设计新建物业项目时，应配备并确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主委员会办公场所。

　　验收合格之日起30日内，开发商要将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。

　　《物权法》和《物业管理条例》规定，应当在物管区域内配置物业管理用房。《办法》规定，小区在规划建设之初就要配套建设物业管理用房，保证了物业管理和业委会办公场所。

　　规定物业管理用房一般不得少于60平方米，不超过600平方米。其中业主委员会议事活动用房不得少于20平方米。物业管理用房属于全体业主共有，物业公司不得买卖或抵押。未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改作他用。

　　襄城某小区的业主和物业公司一直为下水道易堵、楼顶漏水、公共供水管道漏水烦恼。业主张先生告诉记者，主要是交房时，小区公共部位质量无人查验。出了问题，开发商也不愿认账。

　　开发建设阶段遗留的问题影响到后期物业管理，引发的矛盾不断。

　　新建物业销售前，建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　按照目前的新房交验程序，业主只验收自己屋内的设施。但整个小区公共部位几乎无人检查验收，而物业企业的服务绝大部分集中在公共部位。一旦公共部分遇到质量问题，业主就会把责任和矛头对准物业公司，而物业公司又往往希望开发商维修，这会影响整个小区公共部分设施的使用，并形成恶性循环。

　　新办法就是要杜绝这种情况的循环发生。今后验收新建项目将分为两个部分，业主验收自己的专有部分，物业服务企业要验收整个小区的共用部位、共用设施设备。只有当公共设施也通过验收，开发商才能与物业公司完成交接，而此前的物业费用都将由开发商承担。

　　若业主委员会成立后重新选聘了其他物业服务企业，那么即使前期服务合同未到期，也要终止合同，换由新选聘的物业企业为业主提供服务。“小区内随意停车，路都被堵死了。”新城湾某单位家属院的王女士时常抱怨道。该小区有居民300多户，并没有划定停车位，也没有物业公司，不少业主都是随意停放，甚至有外来车辆停放“过夜”。

　　随着私家车的增多，车位越来越紧张。各个住宅小区内，占用业主共有道路或场地停放车辆的现象比较普遍，业主之间、业主和物业服务企业之间纠纷很多，对此问题一直没有明确的管理措施。

　　住宅小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场（停车位），由物业服务企业提供服务的，经价格主管部门批准，可收取停车费。

　　占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆，需收取场地占用费的，由业主大会讨论通过并报经当地物价管理部门审批后方可收取。

　　占用业主共有道路或场地停放车辆的，应征得业主大会同意并可收取费用。

　　除单间车库外，小区有配套的地下车库或划定有停车位的，业主在购买的车位上停车，需给物业公司交停车服务费。物业公司相应提供照明、通风、维持次序、打扫的服务。

　　如果业主将车辆停放在小区公共道路或其他公共场地上，业主大会可讨论决定是否收取场地占用费，并报物价部门审批。若不收取，业主只需向物业公司交停车服务费；若收取，业主大会可委托物业服务企业或其他管理人员收取，支付相应报酬。场地占用费主要用于养护、维修小区道路和停车设施，改善共用设施设备等。其收取和使用情况，应当向业主公示。

　　鱼梁洲某小区2008年成立了业主委员会，业主代表7人。因业委会主任与其他业主代表有分歧，便另外成立了一个业委会。两个业委会均认为自己合法，物业管理无法正常开展，业主们苦不堪言。

　　新旧物业交接不畅，业委会换届闹矛盾，互不礼让，甚至大打出手的事例屡见不鲜。

　　交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积50%，且交付的入住户数达到物业总户数50%的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

　　若业主总人数在100人以内，在取得全体业主一致同意的情况下，可不设立业主大会，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

　　小区内业主人数较多、不容易将所有业主召集齐的，可按业主总数的一定比例推举业主代表，业主大会会议代表不得少于35人。

　　由街道办事处或社区居委会牵头组建筹备组，组织召开首次业主大会会议。筹备组成员一半以上必须是业主代表。

　　业主大会负责选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施。

　　对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规的决定，物业管理主管部门或街道办事处、社区居委会将责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。各街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会还设专兼职人民调解员。